Vermieten Sie eine Ferienwohnung, funktioniert das auf den ersten Blick nicht viel anders als die dauerhafte Vermietung einer Wohnung an einen festen Mieter. In der Praxis ergeben sich neben dem h\u00e4ufigeren Wechsel der Mieter allerdings einige Unterschiede, die sich auch auf die Besteuerung auswirken k\u00f6nnen. <\/p>\n
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Ferienwohnungen sind oft nur einen Teil des Jahres vermietet, w\u00e4hrend sie in der Nebensaison in einem Urlaubsgebiet h\u00e4ufiger leer stehen. Es liegt nahe, dass durch den zeitweisen Leerstand die Gefahr steigt, Verluste zu erzielen.<\/p>\n
Das Finanzamt sieht hier h\u00e4ufig genauer hin und pr\u00fcft, ob steuerlich gesehen Liebhaberei vorliegt. Wenn Sie sich als Eigent\u00fcmer zugleich noch die M\u00f6glichkeit vorbehalten, eine Ferienwohnung auch selbst zu nutzen, m\u00fcssen Sie fast immer damit rechnen, dass gepr\u00fcft wird, ob mit der Wohnung \u00fcberhaupt ein steuerlicher \u00dcberschuss zu erzielen ist.<\/p>\n
Im Zusammenhang mit der Vermietung von Ferienwohnungen gibt es vor allem zwei Bereiche, in denen zus\u00e4tzliche steuerliche Fragen auftreten: <\/p>\n
Unter bestimmten Bedingungen kann die Vermietung der Ferienwohnung als Gewerbebetrieb eingestuft werden. Dieses Risiko besteht besonders dann, wenn Sie umfangreiche Zusatzdienstleistungen f\u00fcr Ihre Mieter anbieten. Der Nachteil dieser Einstufung: Neben Einkommensteuer f\u00e4llt unter Umst\u00e4nden eine Gewerbesteuer auf den Gewinn an.<\/p>\n
Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung gelegentlich auch selbst und erzielen f\u00fcr l\u00e4ngere Zeit Verluste mit der Vermietung der Wohnung, wird das Finanzamt genau hinterfragen, ob es sich bei der Vermietung nicht um Liebhaberei handelt und die Wohnung eigentlich \u00fcberwiegend privaten Zwecken dient. Zudem werden entstehende Werbungskosten nur zu dem Teil anerkannt, zu dem sie der Vermietung zugeordnet werden k\u00f6nnen.<\/p>\n
M\u00f6chten Sie Ihre Ferienwohnung auch selbst nutzen, m\u00fcssen Sie dem Finanzamt in jedem Fall nachweisen, dass Sie mit der Vermietung auf Dauer einen Total\u00fcberschuss erzielen k\u00f6nnen und es sich nicht um eine Liebhaberei handelt.<\/p>\n
Bei der steuerlichen Ermittlung des \u00dcberschusses aus der Vermietung werden hier nur die Werbungskosten erfasst, die anteilig auf die Zeit entfallen, in der die Wohnung f\u00fcr die Vermietung zur Verf\u00fcgung steht.<\/p>\n
Dagegen werden Kosten nicht ber\u00fccksichtigt, die sich auf die Zeit beziehen, in der Sie die Wohnung selbst nutzen oder nutzen k\u00f6nnen.<\/p>\n
Auf den ersten Blick mag das ung\u00fcnstig erscheinen. Ist jedoch fraglich, ob ein Total\u00fcberschuss zu erzielen ist, kann durch diese Regelung m\u00f6glicherweise auch dann noch ein \u00dcberschuss erreicht werden, wenn die Ertr\u00e4ge der Wohnung eher gering ausfallen. Der Grund: Neben den Werbungskosten w\u00e4hrend der Vermietung werden auch die Kosten w\u00e4hrend der Leerstandszeiten zwischen der Zeit der Selbstnutzung und der Zeit der Vermietung aufgeteilt.<\/p>\n
\u00dcberschussprognose bei Vermietung \u00fcber einen Vermittler <\/strong><\/p>\n K\u00fcmmern Sie sich nicht selbst um die Vermietung Ihrer Ferienwohnung, sondern \u00fcbergeben diese Aufgabe einem Vermittler, kommt es f\u00fcr die Zuordnung der Werbungskosten auf die vertragliche Vereinbarung mit dem Dienstleister an.<\/p>\n Haben Sie sich die Selbstnutzung nur f\u00fcr einen bestimmten Zeitraum vorbehalten, wird die Zeit des Leerstands in voller H\u00f6he der Vermietung zugerechnet.<\/p>\n Erreichen Sie mit der vereinbarten Selbstnutzung keinen Total\u00fcberschuss, pr\u00fcfen Sie, ob ein \u00dcberschuss entst\u00fcnde, wenn Sie sich eine erh\u00f6hte Selbstnutzung vorbehalten w\u00fcrden. <\/p>\n \u00dcberschussprognose bei Vermietung in Eigenregie <\/strong><\/p>\n \u00dcbernehmen Sie die Vermietung der Wohnung selbst, k\u00f6nnen Sie automatisch auch jederzeit dar\u00fcber entscheiden, wann Sie die Wohnung selbst nutzen m\u00f6chten. Damit werden die Werbungskosten und auch die Zeiten des Leerstands anteilig zwischen Selbstnutzung und Vermietung aufgeteilt.<\/p>\n K\u00f6nnen Sie nicht nachweisen, zu welchem Anteil Sie die Wohnung selbst genutzt haben, geht das Finanzamt von einer 50 %igen Eigennutzung aus. Diese Regelung f\u00fchrt in den meisten F\u00e4llen zu einem deutlich geringeren Werbungskostenabzug.<\/p>\n Um nicht durch den h\u00f6heren Werbungskostenansatz eine Einstufung der Ferienwohnung als Liebhaberei zu riskieren, sollten Sie genau nachweisen, in welchen Zeiten Sie Ihre Ferienwohnung selbst genutzt haben.<\/p>\n