Wird ein Geb\u00e4ude verkauft, geht das in der Regel nicht, ohne dass auch der Grund und Boden verkauft wird, auf dem das Geb\u00e4ude steht. Steuerlich f\u00fchrt das zu Schwierigkeiten bei der Festsetzung der Abschreibung auf das Geb\u00e4ude, weil der Kaufpreis auf Geb\u00e4ude und Grundst\u00fcck verteilt werden muss.<\/p>\n
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Nur der Kaufpreis f\u00fcr das Geb\u00e4ude darf abgeschrieben werden. Ein Wertverlust durch die Abnutzung von Grundst\u00fccken wird steuerlich nicht anerkannt, weil Grund und Boden sich im Normalfall nicht abnutzen.<\/p>\n
Wird nun aber ein Grundst\u00fcck mit einem Geb\u00e4ude darauf verkauft, muss festgestellt werden, welche Anschaffungskosten auf das Geb\u00e4ude entfallen, weil nur dieser Teil der Kosten \u00fcber eine Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden kann. Gib es eine Vereinbarung im Kaufvertrag, welcher Teil des Kaufpreises auf das Grundst\u00fcck und welcher Teil auf das Geb\u00e4ude entfallen soll, ist das Finanzamt angehalten, sich bei der Festsetzung der Geb\u00e4udeabschreibung an diese Vereinbarung zu halten. Das gilt aber nur dann, wenn die Vereinbarung nicht ein offensichtliches Missverh\u00e4ltnis offenbart. Diese Einsch\u00e4tzung war immer wieder Anlass zum Streit.<\/p>\n
Dass eine Ermittlung des Grundst\u00fccksanteils durch die Restwertmethode nicht angemessen ist, hat der BFH schon vor Jahren entschieden (BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86\/97 ). Bei der Restwertmethode wird vom Kaufpreis der Wert des Geb\u00e4udes abgezogen. Der verbleibende Wert wird als Grundst\u00fcckspreis angesehen. Das f\u00fchrt dazu, dass der Grundst\u00fcckspreis niedriger ausf\u00e4llt und ein gr\u00f6\u00dferer Anteil des Kaufpreises abgeschrieben werden kann.<\/p>\n
F\u00e4llt der Gesamtkaufpreis geringer aus als die Verkehrswerte von Grundst\u00fcck und Geb\u00e4ude, muss der Preis im Verh\u00e4ltnis der Werte aufgeteilt werden. Dazu war bisher immer eine aufwendige Berechnung erforderlich. Mit dieser Berechnung war auch zu pr\u00fcfen, ob der Ansatz in Kaufvertr\u00e4gen im offensichtlichen Missverh\u00e4ltnis zu den tats\u00e4chlichen Werten steht.<\/p>\n
Berechnungsprogramm des Bundesfinanzministeriums<\/strong><\/p>\n Jetzt hat das Bundesfinanzministerium ein kleines Berechnungsprogramm als Excel-Tabelle f\u00fcr die Ermittlung der Kaufpreisaufteilung zur Verf\u00fcgung gestellt. Damit k\u00f6nnen Finanzamt und K\u00e4ufer den angemessenen Kaufpreisanteil f\u00fcr das Geb\u00e4ude als Basis der Abschreibung ermitteln. Aus dem Kaufpreis, den Wohnfl\u00e4chenangaben, der Grundst\u00fccksfl\u00e4che und dem Bodenrichtwert ermittelt die Tabelle die Aufteilung des Kaufpreises nach den Vorgaben des BFH. Vor Kaufvertragsabschluss kann mit dem Programm ermittelt werden, welche Kaufpreisaufteilung von der Finanzverwaltung akzeptiert wird. <\/p>\n Zum Rechner des Bundesfinanzministeriums<\/strong><\/p>\n Nutzen Sie die Berechnung schon vor Abschluss des Kaufvertrages. Weist der Kaufvertrag eine abweichende Verteilung des Kaufpreises f\u00fcr Grundst\u00fcck und Geb\u00e4ude aus, wird das Finanzamt diesen Wert anerkennen, wenn er nicht \u00fcber Geb\u00fchr von der vorgegebenen Verteilung abweicht. Kennen Sie die Vergleichswerte der Finanzverwaltung, k\u00f6nnen Sie die Preisverhandlungen daran ausrichten.<\/p>\n