Bei der Ermittlung der Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung d\u00fcrfen Sie Werbungskosten von den Einnahmen abziehen. Gerade wenn eine vermietete Immobilie mit Darlehen finanziert ist, entsteht durch die hohen Ausgaben f\u00fcr Zinsen und andere Werbungskosten oft ein Verlust, den Sie mit anderen Eink\u00fcnften in der Steuererkl\u00e4rung verrechnen k\u00f6nnen.<\/p>\n
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Das sind Ihre Werbungskosten im \u00dcberblick:<\/p>\n
alle Finanzierungskosten. Dazu geh\u00f6ren vor allem die Schuldzinsen, die Sie nach dem Bau eines Hauses, nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder nach einer gr\u00f6\u00dferen Renovierungsma\u00dfnahme f\u00fcr das aufgenommene Fremdkapital zahlen m\u00fcssen,<\/p>\n
alle Renovierungs- und Instandhaltungskosten,<\/p>\n
alle Nebenkosten im Zusammenhang mit der Nutzung Ihres Haus- und Grundbesitzes. Dazu geh\u00f6ren vor allem die laufenden Kosten f\u00fcr Haus- und Grundbesitz, zum Beispiel die Kosten der Heizung, der Wasserversorgung, die Geb\u00e4udeversicherung, die Grundsteuer,<\/p>\n
die Abschreibungen, die Sie Jahr f\u00fcr Jahr f\u00fcr Ihre Anschaffungs- oder Herstellungskosten erhalten.<\/p>\n
Durch negative Ergebnisse (Verluste) mit einer Mietimmobilie k\u00f6nnen Sie die Steuerbelastung auf Ihre \u00fcbrigen Eink\u00fcnfte reduzieren.<\/p>\n
Tipps zum maximalen Werbungskostenabzug<\/strong><\/p>\n Durch rechtzeitige Planung von Ma\u00dfnahmen und Zahlungen k\u00f6nnen Sie bestimmen, wann Werbungskosten anfallen und damit die Steuerbelastung eines bestimmten Jahres gezielt beeinflussen.<\/p>\n Vorweggenommene Werbungskosten:<\/strong> Zahlreiche Kosten fallen bereits an, bevor \u00fcberhaupt die ersten Mietzahlungen flie\u00dfen. Das Recht zum Abzug von Werbungskosten haben Sie bereits dann, wenn Ihnen dadurch Aufwendungen entstehen, dass Sie die Absicht haben, Ihre Immobilie in Zukunft zu vermieten.<\/p>\n Grunds\u00e4tzlich k\u00f6nnen beinahe alle Kosten, die als Werbungskosten w\u00e4hrend der Vermietung anfallen, auch schon im Vorfeld entstehen. Hinzu kommen weitere Kosten, die sich bereits vor einer Vermietung ergeben k\u00f6nnen, wie beispielsweise Fahrtkosten f\u00fcr die Besichtigung m\u00f6glicher Kaufobjekte, auch wenn der Kauf sp\u00e4ter nicht zustande kommt.<\/p>\n Vorweggenommene Werbungskosten m\u00fcssen in dem Jahr in der Steuererkl\u00e4rung angegeben werden, in dem die Kosten angefallen sind. Dazu verwenden Sie Anlage V f\u00fcr die Einkommensteuererkl\u00e4rung. Sind noch keine Mieteink\u00fcnfte angefallen, geben Sie ausschlie\u00dflich die Werbungskosten an.<\/p>\n Nachtr\u00e4gliche Werbungskosten:<\/strong> Ebenso wie vor der Vermietung k\u00f6nnen auch nach Ende der Vermietung noch Kosten anfallen, die in engem wirtschaftlichen Zusammenhang mit den vorherigen Mieteinnahmen stehen. Unter diese Regelung k\u00f6nnen z.B. Schuldzinsen f\u00fcr ein Darlehen fallen, mit dem Sie w\u00e4hrend der Vermietung Instandhaltungsaufwendungen bezahlt haben. Ebenfalls als nachtr\u00e4gliche Werbungskosten anerkannt werden die Kosten f\u00fcr den Abriss einer Immobilie, wenn der Grund f\u00fcr den Abriss in die Zeit der Vermietung f\u00e4llt.<\/p>\n Drittaufwand:<\/strong> Als Werbungskosten oder Betriebsausgaben k\u00f6nnen Sie grunds\u00e4tzlich nur solche Aufwendungen ansetzen, die Sie auch selbst getragen haben. In zwei Ausnahmef\u00e4llen erkennt das Finanzamt auch dann Werbungskosten an, wenn eine dritte Person diese f\u00fcr Sie getragen hat.<\/p>\n Haben die Beteiligten aus wirtschaftlichen und praktischen Erw\u00e4gungen vereinbart, dass eine f\u00e4llige Zahlung, die von einem Ehepartner zu leisten ist, ausnahmsweise vom anderen Partner \u00fcbernommen wird, kann diese Verk\u00fcrzung der Zahlungsl\u00e4ufe steuerlich anerkannt werden (sog. abgek\u00fcrzter Zahlungsweg).<\/p>\n Die Richter des BFH gehen sogar noch weiter und haben auch dann der Anerkennung von Drittaufwand zugestimmt, wenn der Dritte nicht nur die Rechnung zahlt, sondern sogar den Auftrag im Interesse des Immobilieneigent\u00fcmers selbst erteilt (sog. abgek\u00fcrzter vertragsweg).<\/p>\n